Hoofdstuk K, maatregelen en uitvoering
Inleiding
Renovaties zijn een stressvolle tijd voor alle partijen. Om irritaties te minimaliseren wil iedereen graag een zo soepel mogelijk verlopende bouw. Het is makkelijk om meteen te denken aan een compleet ongebruikte situatie. Na afloop wordt het eindproduct opgeleverd en tevreden nieuwe gebruikers trekken in het gebouw. Tijdens de bouw zijn de oude gebruikers dan bijvoorbeeld reeds vertrokken naar hun nieuwe onderkomen elders of verblijven tijdelijk in een alternatieve locatie.
Versnellingen of vertragingen in bouwonderdelen kunnen worden opgevangen in het gehele project en er hoeft 'alleen maar' met de buren rekening worden gehouden.
Renovatie met gebruikers die per onderdeel iets 'inschikken' om de renovatie te laten plaatsvinden. B.v. tijdelijk alles even één meter naar achter schuiven voor het 1 dagje overlast van het verwijderen van een glaslat zijn makkelelijk oplossingen die niet veel vragen van de bouwvoorbereiding. Het wordt ingewikkelder zodra ook installaties vervangen moeten worden en indelingen en sanitair worden aangepast.
In dat geval kan een renovatie/restauratie pas door gaan met de gebruikers aanwezig in het gebouw als er voldoende maatregelen zijn getroffen om overlast te beperken.
Maatregelen
Stofschotten
Door stofschotten te plaatsen tussen de in gebruik zijnde ruimten en deze welke worden aangepakt ontstaat met een scheiding tussen bouwplaats en kantoor. Duidelijkheid hierin is vooral belangrijk gezien de andere regels die er gelden op een bouwplaats in verband met veiligheid. Het dragen van veiligheidsschoenen is hier een goed voorbeeld van. Er moet voorkomen worden dat kantoorwerknemers onbeschermd de bouwplaats op kunnen lopen.
Een stofschot zorgt tevens voor een duidelijke grens waar de bouwvakkers achter moten blijven om de werkzaamheden in het kantoor niet te verstoren.
Werktijden
Sloopwerkzaamheden zijn luidruchtig. Ze veroorzaken daarom nogal wat overlast tijdens de werkuren. Om, dit te minimaliseren kan er voor gekozen worden de sloopwerkzaamheden uit te voeren buiten kantoortijden.
Er moet dan wel rekening worden gehouden met extra kosten voor werk buiten standaard werktijden.
Aannemers moeten er rekening mee houden dat er een goede regeling moet worden getroffen met de gebruikers over de te verwachte overlast. Een verhuurder mag zijn huurder volgens de wet geen overlast bezorgen tussen 08.30 en 17.30 uur . Een huurder kan de overlast respecteren en in zien dat het gaat om zijn toekomstige werkplek. Als er echter geen juiste afspraken zijn gemaakt kunnen er spanningen ontstaan tussen gebruiker en de uitvoerende partijen. Projecten met veel verschillende huurders stellen daarom vaak een centrale contact persoon aan om de klachten op te nemen en voor oplossingen te zorgen.
Gedragsregels
Tijdens de kantoortijden is het logisch dat beide partijen zich aanpassen aan de ander. Er zijn echter een aantal standaard 'problemen' die keer opkeer voorkomen en makkelijk kunnen worden voorkomen.
Roken
Roken op de bouwplaats is een van de makkelijk oplosbare ergernissen. Kantoorgebouwen zijn over het algemeen rookvrije gebouwen waar roken alleen op bepaalde aangewezen plaatsen mag. Als er geen duidelijke scheiding is tussen de bouwplaats en het kantoor [bijvoorbeeld omdat er op verschillende plaatsen in het gebouw aan de installatie wordt gewerkt, is het aan te raden een algemeen rookverbod af te kondigen voor de bouwvakkers. Dit zal natuurlijk klachten met zich mee brengen, maar een tevreden opdrachtgever is een belangrijke factor om niet te vergeten.
Muziek
Gettoblasters van bouwvakkers zijn een grote ergernis voor menig woning eigenaar die wel eens een verbouwing heeft meegemaakt in of om zijn huis. Een muziek verbod klink misschien wat overdreven. Het is echter vaak de enige manier om overlast te voorkomen. Per ruimte andere muziek, gettoblaster die tegen elkaar in staan te spelen, al deze ergernissen worden in een keer voorkomen door een verbod.
Verkeer
Kantoorgebouwen hebben bijna standaard parkeergelegenheid voor de deur. Bij een project waar gebruikers van het parkeerterrein gebruik zullen blijven maken moet een plaats gevonden worden voor de auto's van de aannemer en zijn onderaannemers. Voorkomen moet worden dat auto's overal door de buurt komen te staan en uiteindelijk de buurtbewoners zullen storen die hun eigen auto's niet meer kwijt kunnen.
Een afspraak met een nabij gelegen winkel met eigen terrein is vaak moeilijk omdat zijn klanten natuurlijk voor gaan. Compromissen zijn daarom noodzakelijk.
Uitvoeringsmethoden
Om overlast tijdens de bouw voor de nog aanwezig zijnde gebruikers zijn een aantal alternatieven mogelijk om de bouw uit te voeren. Het gaat hier om verschillen in planning en de plaats die de gebruiker in neemt in het gebouw. Blijft hij continue zitten op dezelfde plek, of beweegt deze mee door het gebouw?
Een aantal alternatieven:
Op dezelfde verdieping:
Dit is redelijk gunstig voor gebruiker die op deze manier relatief makkelijk kan rouleren en zo door het gebouw kan verhuizen zonder te veel hinder te ondervinden van omslachtige verhuisoperaties.
Gebouwen hebben over het algemeen minimaal 2 uitgangen. Tijdens de renovatie is het dan mogelijk het werkverkeer gescheiden te houden door de gebruikers van een andere
ingang gebruik te laten maken dan de bouwvakkers. Als een tweede uitgang niet aanwezig is zullen de gebruikers extra hinder ondervinden van het bouwverkeer van en naar de werkplek. Het is bijna gebruikelijk te noemen dat bouwvakkers veelvuldig heen en weer lopen tussen werkplaats en bouwplaats. Om dit tegen te gaan kan een maatregel als schaftruimte op de werkplek
de loopgangen terug dringen. Dit zorgt er
voor dat er alleen nog maar voor nieuw materiaal en materieel naar de keet moet worden gelopen.
Indien er voldoende ruimte aanwezig is dan zal een schafruimte op de gelijke verdieping ook het gebruik van de trappen en liften voor de schaft terug dringen en overlast beperken.
Als er geen tweede uitgang is die voor het bouwverkeer aanwezig is en er ook niet voldoende ruimte voor voorzieningen rond de werkplek, dan is het aan te raden een tijdelijke toegang aan te leggen of anders andere uitvoeringsmethode te kiezen als de overlast voor de gebruiker onacceptabel wordt.
Naar een andere verdieping
Een start verdieping wordt ontruimd om de werkzaamheden te beginnen. Bij voorkeur een onderste verdieping omdat overlast van boven mensen sneller irriteert dan overlast van beneden .
Er kan van onder naar boven en andersom gewerkt worden. Van boven naar onder heeft de voorkeur als er gekeken wordt naar het bovengenoemde 'overlast van boven'
Zodra verdieping 1 af is kan deze betrokken worden door de voormalige gebruikers van de 2 verdieping. De bouwwerkzaamheden nu als geluid van boven worden beschouwd. Een gebruiker van een verdieping zal als het ware voor de duur van 2 verdiepingen het gevoel hebben 'de hamburger in een broodje' te zijn.
Eerst de overlast van de verdieping beneden, en na de verhuizing de overlast van boven. Optimaal kan je deze oplossing dus niet noemen. .
Een ander nadeel aan deze volgorde is het in stand houden van de aanwezige installaties. Verwarming, elektra en water worden over het algemeen via centrale stijgpunten door het gebouw verspreid. Onder beginnen heeft voor de nieuwe situatie het voordeel dat de nieuwe leidingen van onderaf kunnen worden aangelegd. Nadeel van het boven beginnen is het eerst aanleggen van nieuwe standleidingen naar de bovenste etage om daar de nieuwe installaties op aan te sluiten.
Als de oude leidingen ook in de toekomst gebruikt kunnen blijven is het noodzakelijk dat er de mogelijkheid bestaat alle verdiepingen afzonderlijk van de water en/of radiator toe- en afvoer af te sluiten zonder andere verdiepingen af te sluiten. Op deze manier kan b.v. verdieping 4 worden voorzien van nieuw leidingwerk of radiatoren en kan verdieping 5 gewoon doorwerken.
Het installeren van dergelijke leidingafsluiters zal maar kort overlast met zich mee brengen.
De uitvoeringsvolgorde van boven naar beneden heeft zoals eerder beschreven voordelen voor de gebruikers van de afgeronde verdiepingen. De extra overlast voor de gebruikers op de nog niet gerenoveerde verdiepingen moet worden afgewogen tegen de voordelen. Zo hebben de gebruikers van de afgeronde verdiepingen geen last meer van het bouwverkeer. De gebruikers op de lager verdiepingen hebben echter langer last van de bouwwerkzaamheden.
Per taartstukken rouleren
Door alle boven elkaar liggende verdiepingen te ontruimen veroorzaken bouwwerkzaamheden de minimale overlast. Gebruikers rouleren door het gebouw in bijvoorbeeld kwarten. De Contactgeluidoverlast die in de bovengenoemde oplossingen ontstaat door werkzaamheden boven of onder in gebruik zijnde verdiepingen te werken is hier niet van toepassing.
Alleen horizontaal is dit nu nog het geval.
Dit kan worden opgelost door de aangrenzende ruimten tijdelijk als archief of schoonmaakruimte in gebruik te nemen.
Het plaatsen van nieuwe installaties kan nu vanonder af aan gebeuren. Installaties worden op deze manier ook in parten gedeeld die afzonderlijk van elkaar functioneren
|
